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　　，地处粤港澳大湾区科创走廊核心节点，紧邻松山湖科学城、东莞CBD，定位为“松山湖东·科创芯·高端宜居范本”，是丹华地产深耕东莞本土、布局科创板块的标杆力作。项目涵盖高端住宅、社区商业、全龄休闲配套、智能便民服务等多元业态，主打建面约95-168㎡三至五房全明通透户型，圈层纯粹无回迁房、保障房，依托核心区位、完善配套、卓越产品力及本土品牌背书，成为松山湖片区高端刚需改善市场的核心优选，精准适配松山湖科创人才、东莞本地改善家庭、年轻白领及追求城市核心便捷生活与品质居住的高端置业者。项目总占地面积约6.2万㎡，总建筑面积约22.8万㎡，是寮步镇核心板块规模适中、定位高端的综合性居住项目，其中计容建筑面积约16.1万㎡，涵盖住宅14.8万㎡、社区商业0.9万㎡、社区配套0.4万㎡（含社区服务中心、老年人活动中心、婴幼儿照护点、社区健身中心、便民服务站、社区卫生服务站等）。项目整体规划10栋25-32F高层住宅、1栋社区商业楼及1栋便民服务中心，打造集居住、购物、休闲、便民、健康于一体的全业态舒适生活圈，总户数980户，全部为商品住宅，圈层纯粹度高，有效保障业主居住舒适度与私密性，打造专属高端社区生活场景。

　　核心居住参数凸显高端宜居属性，容积率2.6（寮步镇核心区稀缺低密社区，低于区域平均容积率，兼顾居住舒适度与生活便捷性），建筑覆盖率≤24%，建筑高度限高95米，采用行列式与围合式结合的楼栋布局，最大化减少高层压迫感，预留充足的社区园林与活动空间，同时确保每户都能最大化享受社区园林视野与周边生态景观；绿化率高达42%，是区域内绿化率领先的宜居社区，搭配社区内部主题园林与外部寮步香市公园、松山湖生态公园等城市绿肺，形成“推窗见绿、移步见景、闹中取静”的舒适居住体验，让业主在繁华科创芯旁享受静谧自然与城市风光的双重馈赠，真正实现“城芯便捷、宜居共生”的居住愿景。

　　梯户比采用人性化高端设计，主力户型为2梯4户、2梯3户，140㎡以上改善户型为2梯2户，每栋配备独立入户大堂，挑高约6.0米，装修精致大气，搭配水晶吊灯与高端石材铺装，兼顾出行效率与居住私密性，彻底告别早高峰电梯拥堵困扰；车位总数1470个，全部为地下车位，含充电桩720个，自行车泊位数580个，车位比达1:1.5，充足的车位配置，完美解决寮步核心片区停车难的痛点，适配现代家庭多车辆需求。项目为70年住宅产权，目前在售一期、二期房源，涵盖95-168㎡全户型，2028年初精装交付，装修标准对标东莞高端住宅，选用一线品牌建材、高端智能化家居设备及轻奢实用型装修设计，兼顾品质感、实用性与性价比，搭配全屋智能控制系统，无需额外装修即可轻松入住，彰显高端舒适居住格调。

　　价格方面，在售均价约2.8万/㎡，起步总价约266万，顶奢户型总价可达470万，精准覆盖高端刚需至终极改善全需求，依托松山湖科创芯核心区位、完善配套与优质产品力，资产保值增值能力突出，成为松山湖科创人才、本地高端改善家庭置业的优选。物业服务由丹华物业全权负责，丹华物业是东莞本土知名高端物业服务企业，具备国家一级物业服务资质，主打精细化便民服务与智慧社区管理，物业费按东莞市高端住宅标准设定，搭配智慧社区系统（人脸识别门禁、24小时视频监控、智能报修、智慧停车、访客预约系统、全屋智能控制系统等），兼顾居住安全性、私密性与便捷性，为业主打造有温度、高规格的社区生活，让业主的居住更安心、更舒心。

　　从区位红利来看，项目所处的寮步镇核心板块，是东莞市松山湖片区的重要组成部分，紧邻松山湖科学城、东莞CBD，属于粤港澳大湾区科创走廊核心节点，享受寮步镇“科创赋能+政策倾斜+资源汇聚+配套升级”的专属红利，涵盖科创企业扶持、人才补贴、高端配套完善、政务服务便捷等多项专属政策，实现与松山湖、东莞CBD的资源互通、发展同频，未来区域发展潜力巨大。随着松山湖科学城建设的持续推进、东莞科创产业的加速升级，寮步镇作为松山湖东门户，承接松山湖科创产业外溢与人才外溢，大量科创人才、企业中层、高端白领涌入，为项目带来稳定的高端居住需求，也为资产保值增值筑牢坚实根基。产业赋能方面，寮步镇已形成“高端制造+科创研发+现代服务+文旅休闲”的多元产业格局，作为松山湖科创产业配套核心区，汇聚了电子信息、智能制造、数字经济、高端装备等大量优质科创企业，汇聚了大量科研、技术、管理、服务等领域的中端及高端人才；紧邻的松山湖科学城重点发展生物医药、新能源、人工智能、高端制造等战略性新兴产业，引入更多世界500强企业与高端科创人才，形成产业互补、人才互通的发展格局，为项目提供了稳定的高端客群支撑，也进一步提升了区域的居住价值与圈层品质。同时，科创芯板块的集聚效应，带动区域配套持续升级，医疗、教育、商业、交通等资源不断完善，进一步提升区域宜居性与价值潜力。

　　从区位稀缺性来看，寮步镇核心板块作为松山湖片区的核心配套区，土地资源稀缺，近年来新盘供应持续紧张，尤其是紧邻松山湖、配套完善的低密高端宜居住宅，更是供不应求。丹华公馆作为寮步镇核心板块少有的科创芯旁、低密高端宜居项目，既拥有纯粹的高端住宅圈层，又具备核心区位、生态景观与便捷配套三重优势，相较于周边高密度、配套不完善的项目，综合优势显著，天生具备稀缺属性。同时，项目紧邻寮步香市公园、松山湖生态公园等城市绿肺，生态与居住深度融合，进一步提升了项目的居住价值与稀缺性，成为高端刚需改善人群置业的首选。

　　此外，随着东莞交通网络的持续完善，寮步核心板块与松山湖、东莞CBD、深圳北部区域的通勤效率大幅提升，区域价值持续攀升。目前，寮步镇核心板块二手房均价约2.4-2.9万/㎡，松山湖周边标杆次新盘成交均价可达3.5万/㎡以上，丹华公馆凭借优质产品力、完善配套、本土品牌背书与高性价比，形成明显的竞争优势，成为东莞东部及松山湖片区高端刚需改善置业的首选项目，也是年轻科创人才配置大湾区核心资产的优质选择。三、区域配套

　　周边5-10分钟步行范围内，环绕寮步中心小学、寮步中学、东莞市第六中学、寮步实验学校等多所顶尖公办学府，涵盖小学至高中全周期教育。其中，寮步中心小学是寮步镇重点学校，办学历史悠久、师资力量雄厚，以素质教育为特色，教学质量稳居全镇前列，注重学生全面发展，历年升学率位居全市上游；寮步中学、东莞市第六中学是公办优质中学，依托优质教育资源，打造特色教育标杆，开设多元化课程，为孩子提供多元化成长路径，为孩子的升学保驾护航。周边还分布有多家私立学校、双语幼儿园，满足不同家庭的高端教育需求，具体学区划分以政府教育主管部门最新政策为准。

　　周边800米范围内，分布有寮步沃尔玛购物广场、香市广场、万润广场等大型商业综合体与特色商圈，汇聚全球连锁品牌、时尚餐饮、文创市集、健身会所、影院、高端零售等全业态，既能满足日常消费，也能适配家庭聚餐、朋友聚会、休闲购物、高端宴请等需求，彰显便捷高端生活格调。此外，片区社区商业成熟，沿街商铺密布，菜市场、生鲜店、药店、银行、便利店等配套齐全，全方位覆盖各类消费场景，让业主的日常生活更加便捷省心。距离项目2公里范围内，还有松山湖万象汇、寮步嘉荣购物广场等大型商业综合体，进一步丰富商业业态，提升区域商业能级。3. 生态休闲配套（城芯绿肺，宜居共生）

　　生态资源得天独厚，坐拥“社区园林+城市公园+生态廊道”三重生态景观，打造城芯便捷式高端宜居居住体验，让业主在繁华科创芯旁享受静谧自然与城市风光的双重质感。项目步行5分钟可达寮步香市公园，作为寮步镇核心城市公园，总面积约60万㎡，涵盖滨河步道、自然景观区、休闲驿站、健身广场、亲子游乐区等，闲暇时可漫步公园、健身休闲、遛娃嬉戏，享受静谧休闲时光；步行15分钟可达松山湖生态公园，涵盖景观草坪、儿童游乐设施、休闲长廊、健身步道等，可满足业主散步、露营、休闲、健身等需求，感受大自然的清新与静谧。

　　此外，项目周边还有寮步体育公园、东莞植物园等多个城市公园，形成“推窗见绿、出门见园、移步见景”的生态居住环境，兼顾生态休闲与健康生活，丰富业主的精神文化生活。社区内部打造“一轴三园”的主题园林，总园林面积约5.2万㎡，涵盖中央景观轴、休闲健身园、亲子游乐园、邻里社交园、入户景观节点等，搭配四季绿植、景观小品、休闲步道、水景、景观草坪、名贵花木等，营造出静谧、舒适、雅致的高端宜居社区氛围，满足业主日常休闲、健身、社交、亲子互动等需求，部分楼栋可直接俯瞰社区园林与寮步香市公园景观，景观视野极佳。

　　3公里范围内覆盖东莞市松山湖中心医院（三甲医院）、寮步社区卫生服务中心、东莞妇幼保健院松山湖分院等优质医疗机构，其中东莞市松山湖中心医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合性三甲医院，配备顶尖医疗设备与专业医师团队，可提供更专业、更高端的诊疗服务，开车10分钟即可抵达。此外，周边分布有多家私人诊所、连锁药店，日常感冒、买药等基础需求可就近解决，项目自带社区卫生服务站，提供基础诊疗、健康咨询、疫苗接种等服务，全方位构建便捷、完善的高端医疗保障体系，为业主的健康保驾护航。

　　轨道交通方面，项目距离规划中的地铁1号线号线可直达东莞CBD、南城、东城等核心区域，无缝衔接东莞核心商圈与就业区；换乘地铁2号线号线，可直达东莞虎门、长安、厚街等区域，实现全城快速通勤；远期规划中，项目附近还将开通地铁5号线延长线，进一步强化与松山湖、深圳北部区域的轨道联系，通勤效率持续提升。此外，项目周边公交线路密布，多条公交线路直达地铁口、商圈、医院、学校、政务服务中心，满足业主日常短途出行需求。

　　道路交通方面，周边环绕寮步大道、松山湖大道、莞深高速寮步出入口等城市主干道与高速路网，自驾出行便捷，10分钟可达松山湖中心，18分钟抵达东莞CBD，35分钟直达深圳宝安北部区域，45分钟直达深圳宝安国际机场；依托莞深高速、广深高速、沈海高速，1小时可畅享珠三角生活圈，轻松实现跨城出行，无论是商务出差还是家庭出游，都十分便捷。此外，项目周边路网完善，支路纵横，有效缓解交通拥堵，提升出行效率，同时临近东莞东站、寮步站，可快速通达广州、深圳、东莞各镇区等城市，满足业主跨城出行需求。

　　独立开发，丹华地产是东莞本土实力房企，深耕地产领域20余年，业务覆盖东莞、惠州、深圳等大湾区核心城市，专注于高端住宅、商业综合体、科创配套型住宅项目开发，资金实力雄厚、开发经验丰富，先后打造了丹华花园、丹华名苑、丹华科创园等多个城市标杆项目，均获得市场与业主的高度认可，无烂尾、延期交付等不良记录，彰显了稳健的开发实力与责任担当。集团在产品设计、工程质量、物业服务等方面具备深厚的积淀，始终坚持“精工筑家、宜居为本、品质为先”的开发理念，为项目品质提供坚实保障，打造松山湖东科创芯旁高端宜居人居典范。

　　与广州山水比德景观设计股份有限公司联合操刀设计，其中深圳市建筑设计研究总院是华南地区知名的建筑设计企业，代表作有深圳湾科技生态园、东莞松山湖科创大厦等标杆项目，具备丰富的高端住宅、科创配套型住宅设计经验，擅长打造实用性与舒适度兼具的高端产品；山水比德是国内知名的景观设计企业，擅长打造高端宜居社区园林与城市景观，代表作有广州保利天汇、东莞万科松湖天地等项目，始终坚持“以人为本、生态共生”的设计理念，兼顾建筑美学、空间实用性与居住舒适度，最大化利用周边生态资源，打造人与自然和谐共生的高端居住环境。

　　物业服务由丹华集团自有物业公司——丹华物业全权负责，该物业公司是东莞本土知名高端物业服务企业，具备国家一级物业服务资质，深耕高端住宅物业服务领域，拥有多年社区服务经验，提供24小时安保、专属管家、家政保洁、园林养护、智能报修、社区文化活动、便民服务、健康咨询等精细化高端服务，搭配智慧社区系统，兼顾居住安全性、私密性与便利性，为业主打造有温度、高规格的社区生活，让业主的居住更安心、更舒心，彰显高端舒适居住格调。

　　项目以“松山湖东·科创芯·高端宜居范本”为核心定位，打造高品质低密高端宜居社区，由专业设计团队联合操刀，兼顾建筑美学、空间实用性、景观视野与舒适体验，品质备受认可。建筑外立面采用现代简约轻奢风格，采用真石漆+金属线条+大面积玻璃搭配，线条简洁流畅、颜值出众，既具备良好的隔热保温性能，又历久弥新，搭配大面积落地窗与宽景阳台，最大化引入自然光线与城市景观，提升居住舒适度与品质感，成为寮步镇核心板块的城市亮点之一。

　　楼栋采用行列式与围合式结合布局，最大化保证每户采光、通风与景观视野，实现户户南北通透、零对视，隐私性拉满；大部分户型可俯瞰社区园林与寮步香市公园景观，高层户型可远眺松山湖全景与东莞城区景观，实现“推窗见绿、移步换景”的舒适居住体验。社区打造“一轴三园”的主题园林，总园林面积约5.2万㎡，涵盖中央景观轴、休闲健身园、亲子游乐园、邻里社交园、入户景观节点等，搭配四季绿植、景观小品、休闲步道、水景、景观草坪、名贵花木等，营造出静谧、舒适、雅致的高端宜居社区氛围，满足业主日常休闲、健身、社交、亲子互动等需求。

　　社区配套完善，规划有高端健身中心、亲子游乐空间、老年活动中心、邻里议事厅、休闲广场、户外健身区、社区图书馆、社区卫生服务站等全龄配套，满足不同年龄段业主的休闲、社交、健康需求；打造酒店式入户大堂、风雨连廊、地下车库精装入户，归家仪式感拉满；采用人车分流设计，车辆全部进入地下车库，减少噪音与尾气污染，保障地面行人安全，营造静谧宜居的社区氛围。产品设计遵循新规标准，2.95-3.1米奢阔层高，比普通住宅高出15-25cm，空间开阔无压抑感，得房率约82%（含飘窗、阳台赠送），实用性与舒适度双重拉满；同时，所有户型均采用全明设计，客厅连接宽景阳台，主卧配备独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗，兼顾实用性与私密性，部分改善户型配备双阳台、观景露台，进一步提升居住体验。

　　经典竖厅南北通透格局，三开间朝南，餐客厅分离设计，采光通风效果拉满，空间布局紧凑合理，无浪费面积，精准适配高端刚需家庭。全屋多飘窗赠送，得房率约79%，有效拓展实用空间；主卧配备全景飘窗，可俯瞰社区园林景观，收纳阳光与绿意，舒适度拉满；U型厨房操作动线流畅，预留双开门冰箱位，适配日常烹饪需求；卫生间干湿分离，避免早高峰拥堵，两间次卧空间宽裕，可作为儿童房、老人房或书房，功能灵活多变。折后起步总价约266万，是入驻松山湖东科创芯、享受商圈便捷与生态宜居的高性价比之选，适合年轻白领、新婚夫妇、单身科创人才。

　　2. 建面约118㎡ 3房2厅2卫（舒适刚需改善户型）升级款舒适刚需改善户型，南北通透格局，大面宽短进深设计，三开间朝南，采光通风极佳，空间尺度宽裕，适配三口之家、四口之家居住。餐客厅一体化设计，连接南向宽景阳台，视野开阔，可俯瞰社区园林与寮步香市公园景观，兼具休闲与晾晒功能；主卧面积宽裕，配备全景飘窗、独立卫浴与步入式衣帽间，营造舒适奢居体验；两间次卧空间充足，可满足不同家庭成员的居住需求；U型厨房、双卫干湿分离设计，兼顾实用性与舒适度；2.95米奢阔层高，空间通透无压抑感，全屋赠送面积充足，得房率约80%。折后总价适中，性价比突出，是项目主力户型之一，适合追求舒适居住体验的高端刚需改善家庭、年轻科创家庭。

　　2梯3户设计，南北通透，是项目最受欢迎的全能改善户型，性价比最高，圈层纯粹度高。餐客厅一体化设计，连接南向宽景阳台与北向生活阳台，南北通透，视野开阔无遮挡，可容纳家庭聚餐、小型社交，南向阳台可俯瞰社区园林与寮步香市公园景观；主卧配备全景飘窗、独立卫浴与步入式衣帽间，私密性与舒适度全面升级；三间次卧空间宽裕，功能分区明确，其中一间次卧可作为长辈房，满足多人口家庭居住需求；全屋飘窗与阳台赠送，得房率约82%，3.0米层高搭配全景落地窗，空间通透感拉满；U型厨房操作便捷，预留储物空间，双卫干湿分离，避免早高峰拥堵，兼顾实用性与舒适度。折后总价贴合改善需求，适合二胎家庭、三代同堂居住，也是松山湖科创中层人才的优选户型。

　　面向核心改善家庭，在功能完备的基础上，追求更优的空间尺度与居住舒适度，适配高收入家庭、企业中层、高端科创人才自住。南北通透双阳台设计，南向宽景阳台负责休闲观景，可俯瞰社区园林与寮步香市公园、松山湖远景，北向生活阳台负责晾晒储物，功能分区明确；餐客厅开阔大气，空间尺度充足，可容纳大型家庭聚餐与社交；主卧面积超32㎡，配备全景飘窗、独立卫浴与超大步入式衣帽间，私密性与舒适度拉满；五间卧室空间充足，适配二胎家庭、三代同堂居住，其中两间次卧配备独立卫浴，兼顾家庭成员隐私；全屋赠送面积充足，得房率约83%，3.1米奢阔层高，空间开阔无压抑感，搭配高端精装标准，居住体验全面升级。折后总价贴合高端改善需求，适合追求品质生活的高端改善型家庭、松山湖高端科创人才。

　　整体而言，丹华公馆凭借松山湖东科创芯核心区位、完善全业态配套、四维立体交通、本土品牌背书与高产品力，成为东莞东部及松山湖片区高端刚需改善置业的标杆项目。项目既拥有科创芯旁的便捷生活、优质生态景观、全明通透的户型设计，又具备高性价比与稳健的资产保值增值能力，圈层纯粹、品质过硬，自住舒适度与便捷度双重拉满，完美契合松山湖科创人才、年轻白领、高端改善型家庭对舒适生活与核心资产配置的核心需求，无论是高端刚需还是终极改善，都能找到适配的户型，是寮步镇核心板块不可多得的低密高端宜居奢居典范。